Il preliminare ad effetti anticipati
Il contratto preliminare ad effetti anticipati, particolare figura del contratto preliminare, possiede la funzione di anticipare alcuni effetti che faranno parte del successivo contratto definitivo.
Si tratta di un negozio che trova applicazione per lo più nel settore immobiliare, nel quale le parti convengono di anticipare alcune obbligazioni proprie del contratto definitivo, quali ad esempio la consegna della cosa al promissario acquirente senza prevedere necessariamente il pagamento immediato del corrispettivo.
Tale situazione determina una chiara convenienza per entrambe le parti: l’una, infatti, ha la possibilità di usufruire della cosa che sta acquistando, l’altra è, così facendo, in grado di godere del denaro oggetto della vendita.
E’ evidente, dunque, la complessità della fattispecie in esame, resa ancora più problematica dall’assenza di una disciplina normativa, tale da stabilirne espressamente ogni aspetto.
Per questo motivo, la questione relativa alla natura del preliminare ad effetti anticipati è stata al centro di un serio dibattito giurisprudenziale che recentemente sembra aver trovato una soluzione nella pronuncia delle Sezioni Unite del 27 marzo 2008 n. 7930.
Prima di giungere a questo risultato, si sono contrapposte varie teorie. Secondo un primo orientamento, rimasto minoritario e poco seguito in giurisprudenza, il contratto preliminare ad effetti anticipati costituirebbe proprio il contratto definitivo, per il fatto di produrre immediatamente gli effetti di questo. Secondo un’altra teoria invece il rapporto preliminare-definitivo sarebbe fondato su un procedimento negoziale complesso volto ad un risultato unitario.
Secondo un’ulteriore tesi, bisogna considerare in ogni singolo caso il posto che occupa l’effetto traslativo, riconosciuto come l’elemento fondamentale del contratto di vendita.
Pertanto, se questo si verificherà al momento del definitivo, il preliminare ad effetti anticipati, mantenendo effetti propriamente obbligatori, avrà natura preliminare; se, invece, il trasferimento della proprietà è immediato verrà considerato come definitivo.
Sulla scorta di questo dibattito si sono inserite le Sezioni Unite con la pronuncia sopra citata, ricostruendo il preliminare ad effetti anticipati come un collegamento negoziale costituito dall’unione di tre figure contrattuali autonome: il preliminare di compravendita, il comodato da cui deriva la consegna della cosa e dal contratto di mutuo gratuito consistente nel pagamento del prezzo. Questi tre contratti, benché autonomi nell’effetto, sono finalizzati a realizzare un’operazione economica unitaria.
L’intervento delle Sezioni Unite è stato risolutivo anche con riferimento alla natura giuridica della posizione soggettiva che deriva dalla consegna della cosa, a seguito della stipula di un preliminare ad effetti anticipati.
La questione si articolava tra coloro che consideravano il promissario acquirente come possessore, riconoscendo in lui l’animus possidenti, e chi, invece lo vedeva come mero detentore. Nel primo caso veniva superata la tesi secondo cui il possesso, può discendere solo da contratti ad effetti reali e non obbligatori e non deve essere realizzato, nel suo elemento immateriale da altro soggetto, il cd detentore. Secondo la tesi della detenzione, invece, chi riceve il bene è perfettamente consapevole dell’altruità della cosa, in quanto l’evento traslativo non si è ancora verificato.
L’argomentare della Corte, sviluppato su basi del tutto innovative, ricollega l’effetto della consegna al contratto di comodato. In altri termini, il contratto di comodato, che fa parte del collegamento negoziale di cui sopra, con cui una parte consegna all’altra una cosa perché la usi per un certo periodo, diventa essenziale per l’assunzione degli obblighi di contrarre anticipando la consegna del bene.
Questa tesi, dunque, risolve il problema relativo alla natura giuridica del promissario acquirente, che viene definito dalla Corte “detentore qualificato”, che esegue appunto la semplice detenzione come avviene nei casi di consegna della cosa nel contratto di comodato.
Tecla Cosentino
